鄭懷森并不認(rèn)識林強(qiáng)，雖然曾在市府停車場里跟林強(qiáng)碰過面，但那次是他跟何遠(yuǎn)文起了沖突，林強(qiáng)當(dāng)時(shí)并沒有出面，鄭懷森對林強(qiáng)并沒有留下什么印象，只是感覺林強(qiáng)和李婉有些眼熟，想了下才想起他們就是金萬基豪庭那個廣告里的代言人。
接待小姐熱情介紹道：“鄭總您好，這兩位就是我們置業(yè)公司的林總和李總�！�
林強(qiáng)上前跟鄭懷森握了握手，“歡迎鄭總，請移步到二樓辦公室�！�
鄭懷森仔細(xì)打量著林強(qiáng)和李婉，他想不到這個置業(yè)公司的兩位老總那么年輕，這一次，他沒有派下面的銷售主管過來，而是親自上門，是想當(dāng)面跟這里的老總商談，看看能不能把御水豪庭的滯銷局面扭轉(zhuǎn)過來，同時(shí)也想跟置業(yè)公司討論一下羅馬家園的代理計(jì)劃。
來到二樓的辦公室，鄭懷森看著墻壁上林強(qiáng)和李婉的代言宣傳海報(bào)，道：“沒想到林總和李總還能自己做代言人，不錯，不錯�！�
林強(qiáng)笑了笑，道：“我們是被趕鴨子上架，讓鄭總見笑了。”
“我覺得真的不錯。是這樣的，我們公司名下的御水豪庭開盤半年多來，銷售業(yè)績并不理想，我這次過來，就是想跟兩位商討一下，看看能不能用你們的那種經(jīng)營模式幫我們扭轉(zhuǎn)局面�！编崙焉苯诱f明了來意。
林強(qiáng)和李婉對視了一眼。
御水豪庭是全鳳城售價(jià)最高的江景房，他們當(dāng)然不會陌生。事實(shí)上，他們對整個鳳城市區(qū)的房地產(chǎn)行情都非常了解，張臻華曾領(lǐng)著三名得力干將，跑遍了鳳城市里所有的在售樓盤，對各個樓盤的容量大小、推出房子數(shù)量、開盤售價(jià)、銷售情況等等都作了深入具體的了解，并做了詳盡的數(shù)據(jù)匯總，形成了專門文件，存放在置業(yè)公司的數(shù)據(jù)庫里，林強(qiáng)和李婉曾多次對數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并以此為依據(jù)，合理為金萬基豪庭制定了開盤價(jià)。
“御水豪庭位于下郭街的商業(yè)旺地，又面向美麗的北江，可以說是鳳城市江景房的代表作，鄭總公司能夠開發(fā)出這樣的高檔樓盤，真的是讓人佩服。”林強(qiáng)不動聲色道。
鄭懷森嘴角往上扯了扯，勉強(qiáng)擠出些笑容來，“不瞞兩位說，當(dāng)初我們也是看好樓盤的地理位置，把開盤價(jià)定得高了些，沒想到銷售情況一直不樂觀----”
“鄭總，我們置業(yè)公司一直以來都只是做新樓盤的代理，而且要全程參與樓盤配套設(shè)施的策劃和對樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，那樣我們才能夠制定合適的營銷計(jì)劃，像鄭總你們的御水豪庭這種情況，我們還真的沒有承接過。”林強(qiáng)道：“據(jù)我所知，御水豪庭的開盤價(jià)高達(dá)3680元/平方，這個價(jià)錢已經(jīng)差不多跟我們正在代理的金萬基豪庭那里的精裝房價(jià)錢持平，而且，鄭總你們那里的房子都是大房子，總房價(jià)算起來就真的有點(diǎn)高了，大部份普通的購房者只能望房興嘆，這一點(diǎn)，從你們現(xiàn)在的銷售情況就可以看得出來�！�
林強(qiáng)打開電腦，調(diào)出了御水豪庭的資料，分析說，截止現(xiàn)在，御水豪庭共銷出去八十二套房子，其中大部份是一百平方以下的小戶型，那些一百二十平方以上的大戶型少人問津。他說，千萬不能小看這二、三十平方的差價(jià)，現(xiàn)在鳳城市里的高檔裝修平均市場價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方一千元，這里的總差價(jià)就有十幾萬元了。
“看來林總對我們那里的情況很了解呀�！编崙焉�。
林強(qiáng)笑了笑：“做我們這一行的，肯定要對整個市場行情有深入的了解了�！�
鄭懷森道：“那林總有什么好建議呢？”
“我哪能一下子想到好建議呀�！绷謴�(qiáng)道：“不過，我覺得鄭總那里的房價(jià)應(yīng)該要往下降一降才行---”
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鄭懷森面有難色：“我們自己也覺得房價(jià)開得是有些高了，可現(xiàn)在也不能直接就降價(jià)呀。”
“那也是，直接降價(jià)不但沒法對那些已經(jīng)購房的業(yè)主交待，而且會對樓盤的形象造成非常不好的影響，對以后的銷售會更不利用-----”林強(qiáng)邊說邊思考著。
“不瞞兩位說，我們公司在御水豪庭投入不少的資金，北江南邊的羅馬家園二期工程馬上就要開工了，如果房子的銷售跟不上的話，就會遭遇到巨大的資金壓力了。我這次過來，就是想跟林總你們商量，看看能不能為御水豪庭那里想想辦法，另外，羅馬家園一期馬上就要竣工了，也希望能夠跟你們置業(yè)公司合作，盡快開盤售賣，以加速資金回籠。”鄭懷森道。
“羅馬家園那里我們公司倒是有信心能幫鄭總打開旺銷局面，不知那里什么時(shí)候能真正完工呢？”林強(qiáng)道。
“按目前的進(jìn)度估計(jì)，一個半月之后就能完成全部外墻的裝修，可以籌備開盤了。”
林強(qiáng)點(diǎn)點(diǎn)頭：“那加上其他配套設(shè)施的建設(shè)，開盤至少要在二個月之后了。我們可以先幫鄭總做一份營銷策劃方案，如果鄭總你們看過之后覺得可行，我們再具體商談合作。另外，御水豪庭那里，如果鄭總也同意降價(jià)銷售的話，我們倒是可以策劃一個促銷計(jì)劃，既不會對原有的業(yè)主和樓盤的形象造成影響，又能夠促進(jìn)房子的銷售�！�
鄭懷森一聽，馬上來了精神：“林總真的能想到好辦法？那真是太好了，這是我的名片，林總可以隨時(shí)來公司找我�！�
林強(qiáng)跟鄭懷森交換過名片，道：“我也只是有一個初步的想法，等我跟李總再詳細(xì)研究后才能形成具體的計(jì)劃，到時(shí)我和李總再親自過去找鄭總�！�
送走了鄭懷森之后，李婉有些擔(dān)心的問林強(qiáng)道：“御水豪庭這個爛攤子你真的能想到好辦法？”
林強(qiáng)笑了笑，這次也不跟她賣關(guān)子了，解釋道，御水豪庭的房子繼續(xù)滯銷下去，鄭懷森他們的財(cái)務(wù)成本就會持續(xù)升高，如果他們本身的實(shí)力不夠雄厚的話，很可能就會引起資金鏈的斷裂，因此當(dāng)務(wù)之急，就是要想盡辦法把房子賣出去，回籠資金，至于降價(jià)促銷，對他們來說已經(jīng)是選無可選的了，但具體降多少、如何降就必須有一個全面的考慮了。我們要做的，就是幫他們策劃一個變相的降價(jià)計(jì)劃。
“變相的降價(jià)計(jì)劃？”李婉問道。
“是呀，我想鄭懷森他們也明白，絕對不能直接把原來3680元/平方的房價(jià)降為3380元/平方來促銷，那樣引起的問題會很多。購房者的心態(tài)都是買漲不買跌，你降價(jià)了，他們反而不買帳，還會認(rèn)為你的樓盤有問題，到時(shí)候就會陷入更加被動的局面。我的想法是，利用我們的個性化精裝房計(jì)劃，把御水豪庭重新進(jìn)行包裝定位，摒棄之前的毛坯房出售，全面推出精裝房。”
林強(qiáng)分析道，按他們潮牌裝修公司的資源優(yōu)勢，裝修成本會比市價(jià)低30%左右，高檔裝修大概只需700元/平方左右，如果他們以3980元/平方的超低價(jià)來推出御水豪庭的個性化精裝房，絕對會對購房者有巨大的吸引力，這個包含了精裝修的價(jià)錢，起碼比北江邊上江景房的平均房價(jià)低了300元/平方以上，相比于御水豪庭之前的開盤價(jià)，實(shí)際上已經(jīng)低了600元/平方，對于御水豪庭這種位于商業(yè)旺地的一線江景房來說，這樣的價(jià)錢絕對物有所值，我們置業(yè)公司就有信心能夠推動房子的旺銷。
而對于鄭懷森他們來說，除去680元/平方的裝修價(jià)，相當(dāng)于他們的毛坯房售價(jià)為3300元/平方，實(shí)際降低了每平方三百多元，但從整體售價(jià)上，人們就不能直接看出房價(jià)在降了，只要房子能出現(xiàn)旺銷，快速回籠資金，鄭懷森他們肯定樂意接受這個方案的。
“那我們置業(yè)公司的利潤呢？”李婉問道。
“置業(yè)公司的利潤首先肯定是傭金了。這一次我們收取的傭金在3300元/平方的基礎(chǔ)上不能低于三個點(diǎn)，我的預(yù)期是四到五個點(diǎn)，另外，潮牌裝修公司那里會給置業(yè)公司15%的裝修返利，更主要的是，3980元/平方只是最低起售價(jià)，我的設(shè)想是，前期只按這個起售價(jià)推出部份房源，以吸引購房者，打開銷售局面，后期肯定是要提升的，提升的理由很多，樓層、朝向、裝修檔次等等都可以作為借口，按我的估計(jì)，提升的空間至少有400元左右。這一次，我會跟對方約定好，提升的價(jià)錢按二八分成，我們置業(yè)公司占八成，對方只占二成�！绷謴�(qiáng)道。
“鄭懷森他們真的能接受這樣的方案嗎？”李婉道。
林強(qiáng)笑了笑：“聽鄭懷森的口氣，他們真的是有些急了，再往下拖，財(cái)務(wù)成本的增加吞噬掉的利潤肯定會比接受我們這個方案所損失的利潤要多，他們自己會算這筆帳的�！�
李婉笑道：“那這次我們真的有點(diǎn)趁火打劫的意味了。”
“這兩個鄭老板在舊城改造中賺得盆滿缽滿的，我們只是輕輕咬了一口，已經(jīng)算是相當(dāng)客氣了。”林強(qiáng)笑道：“想當(dāng)初他們還覬覦吳記明那幅地，要不是有何遠(yuǎn)文他們，沒準(zhǔn)就讓那兩個家伙得逞了呢�！�
“那我們什么時(shí)候去幫他們做方案？”
“這個真要緩一緩，要等金萬基豪庭那里首次開盤的兩幢樓賣得差不多，再過去跟他們商談方案，而且要在金萬基豪庭第二次開盤之后再推出方案。我們還是按原計(jì)劃，這個周末趕回陽州去，處理完那邊的事后，我估計(jì)金萬基豪庭那里也賣得差不多了，到時(shí)候再跟姓鄭的聯(lián)系。”林強(qiáng)道。
“那個鄭總會不會追著你要方案呀？”
“讓他追唄，主動權(quán)在我們這邊，他越焦急，對我們就越有利。”林強(qiáng)笑道。
李婉看著林強(qiáng)，真的很佩服他腦瓜子轉(zhuǎn)得如此之快，一下子就能想出解決方案，還很能揣猜別人的心思。
“你別光看我呀，周末回去你是想自己開車還是坐我的車？如果不擔(dān)心你媽誤會的話，我建議你還是坐我的順風(fēng)車好點(diǎn)，路程不近，起碼可以省點(diǎn)路費(fèi)油費(fèi)啦�！绷謴�(qiáng)道。
李婉俏臉紅了紅，故意繃起臉瞪了他一眼------
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等更的朋友可以先閱讀《時(shí)光啟示錄》，了解林強(qiáng)早期的成長經(jīng)歷。多謝大家！